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PRET IMMOBILIER QUE POUR VOUS PRETI DROITS DE SUCCESSION

L'IMMOBILIER ET LE DROITS DE SUCCESSION

Une succession se partage entre :

- La partie réservée : partie revenant obligatoirement, quelque soit le cas, aux héritiers.

- La quotité disponible : partie de la succession que l’on peut librement léguer uniquement par testament.

Cette quotité disponible est variable suivant qu’il y ait ou non des enfants.

- Sans enfant et sans ascendant = 100 %
- Sans enfant et 1 ou 2 ascendants = 50 % ou 25 %
- 1 enfant = 50 %
- 2 enfants = 33 %
- 3 enfants = 25 %
- 4 enfants et plus = 10 %

Dans une société qui évolue, où le choix entre le concubinage et le mariage se pose de plus en plus jusqu’à ce que l’on ait été amené à légiférer et créer pour les concubins : Le PACS ;
Il est bon de faire la différence entre la succession des concubins et la succession des couples mariés.

CHAPITRES

1) VOUS ETES CONCUBINS.
2) FISCALITE IMMOBILIERE.
3) VOUS ETES MARIES.

1) VOUS ETES CONCUBINS QUEL SONT VOS DROIT EN CAS DE SUCCESSION FACE A LA LOI

Les concubins sont deux personnes étrangères l’une à l’autre ; En cas de décès, cela peut entraîner des litiges importants dans le cadre de la transmission du patrimoine, sauf à ce qu’un testament ait été rédigé ; Et encore il ne portera que sur la quotité disponible.
Le reste du patrimoine ira aux héritiers habituels.
Si un enfant est né de cette union libre, il sera bénéficiaire de cette succession.
Le concubin rentre dans le droit commun des personnes étrangères l’une à l’autre; Sauf pour les concubins prévoyants ou avertis qui essaient de se protéger mutuellement.
Ils n’ont, dans ce cas là, que trois possibilités qui sont
:

A) LE PACS

Cette nouvelle disposition permet volontairement de créer une communauté réduite aux acquêts entre deux concubins et avec plus de précision pour les achats immobiliers.
Ce qui revient à dire dans le cadre d’un achat immobilier, la création d’une indivision.
De cette façon, « le concubin veuf » possèdera une part du patrimoine et ne rachètera plus les parts indivis, mais versera une soulte auprès des héritiers du défunt et c’est dans ce cas de figure que ressort l’intérêt du PACS. Car, si l’indivisaire classique peut se trouver

complètement démuni face aux héritiers du défunt qui ne voudraient pas vendre leur part au survivant, dans le cadre du PACS, il est prioritaire pour le rachat de la moitié du bien, objet de la succession.

En revanche, pour se mettre en PACS :
- Il faudra que les deux personnes n’aient aucun lien de parenté jusqu’au 3e degré inclus.

- Il faudra en faire une déclaration commune auprès de la préfecture et cette forme de communauté ne prendra effet qu’après trois ans.

B) SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE

Chacun des concubins sera propriétaire des parts de la SCI, personne morale ; Cela évitera, en cas de décès de l’un des partenaires, la vente en catastrophe du bien immobilier.
Nous verrons que cette formule n’est pas intéressante fiscalement.

C)LA TONTINE = CRÉATION D’UN POT COMMUN

Solution intéressante pour une acquisition en résidence principale, d’une valeur inférieure à 500.000 Frs. Dans ce cas là, tout revient au partenaire même si un enfant naît de cette relation, il n’héritera qu’au décès du 2e partenaire.

2) FISCALITÉ IMMOBILIÈRE

A/ Dans le cadre du PACS

La fiscalité rentre dans le droit commun.

B/ Dans le cadre de la SCI

Si l’acquisition immobilière est une résidence principale, on ne pourra, en cas de revente,
être exonéré sur les plus values.

C/ La Tontine

Très intéressant pour un montant inférieur à 500.000 Frs, et exclusivement dans le cas de la résidence principale. Celle-ci étant exonérée de taxe sur les plus values, elle bénéficiera aussi de l’exonération des droits de succession.

3) VOUS ÊTES MARIÉS, VOS DROITS EN CAS DE SUCCESSION AU FACE A LA LOI ?

L’ objet du régime matrimoniale est de régler tous les problèmes de caractère pécuniaire posés par le mariage. La loi n’impose pas un régime matrimoniale unique, au contraire, elle autorise dans certaines limites une diversité de ces régimes.

Il existe en France quatre régimes matrimoniaux :

A) LA COMMUNAUTÉ RÉDUITE AUX ACQUÊTS

Une des plus couramment utilisée. C’est le régime légal, il est applicable d’office si les époux n’ont pas optés pour un autre contrat. Dans ce régime, nous trouvons les biens dit propres et les biens communs. Les biens propres sont constitués par les avoirs acquis avant le mariage ou reçus personnellement pendant celui-ci par don, legs ou succession qui pourront être intégralement récupérés en cas de divorce, de décès, et de ce fait ne rentre ront pas dans la succession du de cujus. Les biens communs sont ceux acquis pendant le mariage. De même que les biens acquis pendant le mariage, les dettes contractées pendant celui-ci sont également communes.

Dans ce régime en cas de décès de l’un des conjoints, il faut distinguer différents cas de figures :
- Le couple marié sans enfant, le survivant bénéficie en plein droit de la moitié de la succession et l’usufruit de l’autre moitié, sauf si tous les autres héritiers ont disparu (ascendants et collatéraux). Il faut exclure de ce partage les biens propres qui bénéficient obligatoirement aux héritiers du défunt.

- Dans le cadre du couple marié avec un ou plusieurs enfants, , si ce n’est que le survivant ne bénéficie que de l’usufruit du quart de la succession, le reste revenant aux enfants en pleine propriété.

Pour palier à cette difficulté dans le cadre de la succession, il est toujours possible de faire une donation au « dernier vivant ».

B) LA SÉPARATION DE BIENS

Le deuxième grand régime utilisé en France. Ce régime doit faire l’objet d’un contrat rédigé par un notaire. Chacun des époux garde la propriété de ses biens propres ainsi que tous ceux qu’il acquiert seul pendant le mariage. Ce régime est souvent adopté, car bien adapté, par les personnes qui exercent une activité professionnelle à risque économique. Il présente l’avantage de permettre une totale indépendance patrimoniale des époux.

En cas de décès de l’un des conjoints, l’enfant hérite des biens propres du dé cujus. Si des biens ont été acquis conjointement, cette partie de la succession retombe dans le régime classique de la communauté légale.

C) LA COMMUNAUTÉ UNIVERSELLE

Moins connue et moins utilisée, ne peut résulter également que d’un contrat notarié.
Dans ce régime tout est commun, biens propres ou communs acquis ou reçus avant et pendant le mariage. La même règle que pour les avoirs, s’applique pour les dettes.
L’avantage de ce régime est de protéger le conjoint survivant qui dispose de toute la succession avec une fiscalité avantageuse.
Toutefois, il faut néanmoins préciser que la fiscalité, non supportée par les conjoints, sera appliquée en totalité aux enfants lors du décès du deuxième conjoint. La clause d’attribution au conjoint survivant est irrévocable.

D)LA PARTICIPATION AUX ACQUÊTS

Régime mixte, peu utilisé. C’est un régime intermédiaire entre la séparation et la
communauté. Pendant le mariage, tout se passe comme si les époux étaient en séparation de biens. Toutefois, à la dissolution du mariage par divorce ou décès, la valeur du patrimoine constitué est partagé en deux parts égales ; Ainsi ! Chaque époux participe à l’enrichissement de l’autre.
Il présente néanmoins l’avantage de laisser une totale indépendance à chacun pour la gestion de ses biens propres pendant le mariage.

En cas de décès, le régime général de la communauté légale s’applique également.

En conclusion, on peut dire que quelque soit sa situation, il est bon, avant le mariage de s’interroger et de choisir le régime le mieux adapté. Néanmoins quelque soit le régime choisi, hormis la communauté universelle, lors d’une succession, si aucune précaution n’a été prise, se trouve dessaisi d’au moins le quart de la succession qui revient en pleine propriété aux enfants et de la nu-propriété d’un deuxième quart. Il ne bénéficie que de la moitié des avoirs et de l’usufruit sur la partie en nu-propriété des enfants. Toutefois, après deux ans de mariage, il est toujours possible de changer de régime matrimonial. Ce changement devra se faire avec l’intervention d’un notaire pour rédiger l’acte et celle d’un avocat afin de faire approuver ce changement par le tribunal. Attention, le changement de régime matrimonial coûte cher, il est d’autant plus élevé que le patrimoine est important et doit toujours être réalisé dans l’intérêt de la famille.

NB : Avant toute opération immobilière, il convient de s’assurer de la date et du lieu de mariage des futurs acquéreurs, la convention de la Haye ayant changé le 1er septembre 1992, le régime matrimonial s’appliquant. Notamment pour les français résidant à l’étranger et pour les mariages entre un résidant français et un résidant ou un natif de l’étranger.