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LES ASSURANCES LIEES AUX PRETS IMMOBILIERS GENERALITES:

A la mise en place d’un prêt immobilier, l’une des GARANTIES demandée par le banquier est la couverture du ou des emprunteurs, par une assurance A.D.I :

L’ASSURANCE DECES INVALIDITE TOTALE ET TEMPORAIRE EST OBLIGATOIRE pour tous prêts immobiliers sauf peut-être dans un cas de figure que nous expliciterons plus loin.

Pour assurer ses prêts immobiliers, le banquier dans la majorité des cas, propose et/ou oblige le client-emprunteur à souscrire à sa propre ASSURANCE-GROUPE. La destination d’une assurance-groupe est d’assurer au même prix tous les prêts immobiliers accordés, quelque soit la tranche d’âge des emprunteurs, qu’ils aient 18 ans au minimum ou 70 ans maximum à la fin du prêt. Néanmoins, et sous certaines conditions, il est possible d’étendre la garantie jusqu’à 75 ans.

Toutes les banques ont un protocole exclusif pour assurer les prêts, soit auprès d’une de leur filiale « assureur », soit auprès d’une compagnie extérieure.

Afin d’apporter les réponses à toutes les questions que l’on peut se poser en matière d’assurance, notre étude se décomposera en:

CHAPITRES

1) LE GLOSSAIRE DES ASSURANCES.
2) LE COÛT ET LE MODE DE CALCUL DES ASSURANCES A.D.I .
3) LA COUVERTURE DES ASSURANCES A.D.I .
4) LA REPARTITION DES ASSURANCES .
5) LES DÉLEGATIONS D’ASSURANCE.
6) LES CAS DIVERS & EXCEPTIONS .

1) LE GLOSSAIRE

A.G . : Assurance-groupe
A.D.I : Assurance décès invalidité ; ( impossibilité de travailler par maladie ou accident.)
D.I.T : Décès invalidité totale ; (total = invalidité à plus de 65% suivant les normes de la S.S.)
I.P.T : Invalidité partielle et temporaire ; ( - partielle =invalidité à -de 65 % )
I.T.T : Interruption temporaire de travail; ( - temporaire = arrêt de travail de + de 3 mois.)
I.P.A : Invalidité permanente absolue;(invalidité à + de 65% nécessitant une assistance de vie .)
A.P.E : Assurance perte d’emploi .
Assurance fixe : Coût mensuel constant pendant toute la durée du prêt .
Assurance dégressive : Coût mensuel variant sur le capital restant dû .
Franchise : Délai entre la prise en charge par l’assurance et le début du sinistre.
Carence : Période qui n’est pas couverte par l’assurance, pendant la durée du prêt.

2) COÛTS ET MODE DE CALCUL DE L’A.D.I OBLIGATOIRE

Comme on l’a déjà dit, l’A.D.I, comprenant la D.I.T et l’I.P.T, est obligatoire.
Elle peut être fixe ou dégressive suivant l’assurance-groupe négociée par le banquier prêteur :

- Assurance fixe est donnée en euros et sera constante pendant toute la durée du prêt.
ex : 0.47 à 0.52 euros pour1500 euros empruntés, qui se rajoutent à la mensualité.

- Assurance dégressive est donnée en pourcentage et se rajoutera au taux du crédit, ce qui la rend dégressive en fonction du capital restant dû.
ex : 0,53 à 0,54 % à rajouter au taux principal .

Comparativement , le coût serait le même avec une assurance fixe à 0.47 euros et une
assurance dégressive à 0,54 % . MAIS ATTENTION, en incluant le coût de l’assurance au
T.E.G annuel, l’assurance fixe apparaîtra avec un pourcentage moins élevé :
ex : 0.47x 12=0,564%
Pour se retrouver , il faudra donc comparer les coûts de crédit entre eux et choisir le moins cher.

3) LA COUVERTURE DES ASSURANCES DECES INVALIDITE

Les risques couverts par l’A.D.I regroupant la D.I.T et l’I.P.T varient selon 3 critères:

A)Clients classiques : de 18 à 70 ans.
B) Clients âgés .
C) État de santé .

A) L’ A.D.I POUR LES CLIENTS CLASSIQUES

Elle doit être souscrite avant l’âge de 60 ans , couvrira le décès , l’invalidité partielle et totale, partielle, l’invalidité temporaire jusqu’à l’âge de 65 ans .De 65 à 70 ans seule le décès et l’invalidité totale seront couverts
Les conditions d’intervention sont les suivantes :
- Le décès : L’assureur remboursera au banquier bénéficiaire le capital restant dû.
- L’invalidité totale : L’assureur remboursera de même le capital restant dû .
- L’invalidité partielle : L’assureur remboursera au prorata de la perte de salaire, une partie de la mensualité sauf dispositions particulières prévues au contrat qui ne peuvent être

que meilleures et couvrir 100% de la mensualité.

- L’invalidité temporaire : L’assureur remboursera la mensualité à partir du 91ème jour d’arrêt de travail et jusqu’à la reprise.
Il est conseillé, si l’on peut identifier qu’il s’agira d’un arrêt de travail de longue durée, d’adresser le dossier médical avant les 3 Mois afin de ne pas avoir d’échéance à avancer .

B) L’A.D.I POUR LES CLIENTS AGES

Moyennant une surprime importante, l’A.G peut couvrir le décès et l’invalidité totale et absolue jusqu’à 80 ans à la condition d’y souscrire au prix fort avant l’âge de 69 ans . Néanmoins il y a moyen quelquefois d’éviter ces surcoûts en assurant les héritiers. ( Voir cas divers).

C) L’A.D.I ET L'ETAT DE SANTE DES CLIENTS

Les compagnies n’assurent pas du tout les cas de pathologie grave ou incurable .
Pour les maladies de longue durée ou les affections nécessitants un traitement régulier les assureurs peuvent :
- soit exclure la pathologie concernée avec toutes ses séquelles;
- soit accepter d’assurer avec une surprime ;
- soit exclure la pathologie en appliquant une surprime car il y aura un risque de répercussions
- soit n’assurer que le décès seul.

4)LA REPARTITION DES ASSURANCES

L’assurance A.D.I est obligatoire à hauteur de 100% du capital emprunté. Toutefois lorsque le prêt repose sur plusieurs emprunteurs, il est habituel de répartir l’assurance sur chaque tête proportionnellement aux revenus déclarés.

Exemple:
Mr & Mme Prêt empruntent pour leur résidence principale ou autres :
Mr participe à 70 % des revenus du ménage .
Mme participe à 30 % des revenus du ménage .
Mr sera assuré à 70 % et Mme à 30 % .
Ce qui implique , en cas de sinistre à Mr Prêt , que l’assureur remboursera soit 70 % du capital, soit 70 % de la mensualité et vis et versa en cas de sinistre à Mme .
Ce procédé se révèle des plus sécurisants pour les clients. Pour encore plus de sécurité il est possible de s’assurer à 200 % soit 100% sur chaque tête ou à 150 % etc…. .
Evidemment cette sur-assurance est payante mais non-obligatoire .

5) LES DELEGATIONS D’ASSURANCES

On appelle délégations , toutes assurances souscrites hors A.G au bénéfice du banquier .
On peut obtenir une délégation à la condition qu’elle présente les mêmes garanties voir meilleures selon la spécificité de l’assuré :
l’âge , l’ activité professionnelle, l’ état de santé :

- Pour la clientèle jeune, de moins de 39 ans, on peut avoir recours à cette délégation et notre société PRETI la négocie presque systématiquement; En effet l’A.G ayant le même coût quelque soit l’âge du client , nous passerons donc
par un assureur extérieur, friand de ces contrats, qui découpera son tarif suivant l’âge.
En revanche, pour les plus de 39 ans l’A.G sera moins chère .

- Pour la clientèle Senior de plus de 69 ans, qui ne peut bénéficier de l’A.G,on aura recours à une délégation chez un assureur spécialisé dans ce type de contrat. Type de délégation largement employé par PRETI pour assurer les prêts à court terme tels que les relais, etc… que ces SENIORS, possédant un patrimoine, nous demandent fréquemment .

- L’activité professionnelle: Les fonctionnaires assurables par leur mutuelle; nous sommes dans le cadre d’une délégation . Ex : l’éducation nationale et la CASDEN ou la MGEN Néanmoins les banquiers ont de plus en plus des tarifs d’assurance préférenciels pour les fonctionnaires.

- L’état de santé : Toujours le même principe, lorsque que l’A.G ne peut assurer un client pour cas de santé, on aura recours à une délégation chez un assureur extérieur qui acceptera le risque .

6) CAS DIVERS & EXCEPTIONS

Nous voyons 2 cas de figure où le ou les emprunteurs seront exempts de l’assurance A.D.I

A) L’emprunteur trop âgé pour avoir droit à l’A.D.I ou pour éviter une surprime trop importante, pourra nous donner la caution de l’un ou de ses héritiers que l’on assurera en lieu et place .

B) Dans le cadre d’une acquisition locative d’une bonne rentabilité par plusieurs emprunteurs